最高法: 房屋拆迁补偿中, 空地、院子应纳入补偿范围

关于农村房屋附带院落在拆迁中是否应获得补偿的问题，需结合法律规定、司法实践及公平原则综合分析，具体法律分析如下：

一、法律依据与补偿原则

《土地管理法》基本规定

《土地管理法》第四十八条规定，征收集体土地的补偿范围包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅补偿、地上附着物和青苗补偿等。尽管该法未明确提及“院落”补偿，但院落作为房屋不可分割的组成部分，其使用功能与房屋整体密切相关，应纳入补偿范围。

《土地管理法实施条例》的补充

第三十二条规定，征收农村村民住宅应保障居住条件，补偿方式包括宅基地安置、住房安置或货币补偿。院落作为居住功能的延伸，直接影响居住条件，应视为补偿要素。

最高法司法解释的参考

最高人民法院在《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（2012年）中明确：国有土地上房屋征收时，未登记的院落应纳入评估范围，按市场价格补偿。虽然该答复针对国有土地，但其法理（即“实际使用权益补偿原则”）可为集体土地征收参考，尤其在涉及城市规划区内的农村房屋时。

二、司法实践与裁判规则

案例支持院落补偿的典型情形

长期使用事实：若院落长期存在且实际用于居住、生产（如种植、养殖），即使未登记，也应根据《民法典》第三百六十二条（宅基地使用权范围）认定其使用权。

参考案例：(2020)最高法行再XX号，法院认定“未登记院落属于宅基地合理使用范围，应予补偿”。

征收政策衔接：地方性法规或征收方案中明确将院落纳入补偿的，征收方不得以《土地管理法》无明文规定为由拒绝。

参考案例：某省高院(2019)行终XX号判决，依据地方补偿办法支持院落补偿。

拒绝补偿的违法性分析

征收方若以“院落未登记”或“土地性质为集体”为由拒绝补偿，可能违反以下原则：

公平补偿原则：根据《土地管理法》第四十八条，补偿应保障被征收人原有生活水平不降低。忽略院落将导致补偿不公。

信赖保护原则：被征收人长期使用院落形成信赖利益，征收方不得以登记瑕疵剥夺其权益。

实质合法原则：司法审查中，法院更关注补偿的实质公平，而非单纯形式要件（如登记状态）。

三、维权路径与实操建议

证据固定

权属证明：提供宅基地使用权证、建房审批文件等，证明房屋及院落合法性。

现状证据：拍摄院落全貌、使用场景（如围墙、地面硬化、种植作物）照片或视频。

历史使用证明：村委会证明、邻居证言等，证实院落长期存在及使用事实。

法律程序

协商阶段：要求征收方将院落纳入评估，参照周边类似院落补偿标准主张权益。

行政复议/诉讼：若征收决定或补偿方案排除院落，可提起复议或诉讼，引用最高法答复及地方判例主张权利。

评估异议：对评估报告未包含院落提出异议，申请复核或专家鉴定。

特殊情形处理

城市规划区内农村房屋：参照《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条，按国有土地上房屋补偿标准主张院落权益。

院落部分被征收：若仅征收部分院落导致剩余面积无法正常使用，可主张按整体补偿或要求调整征收范围。

四、风险提示与例外情形

违法建设院落：未经审批擅自扩建的院落，可能被认定为违法建筑，不予补偿。

权属争议：若院落涉及与他人权属争议，需先通过确权程序解决，再主张补偿。

地方政策差异：部分地方性法规可能对院落补偿有特别规定（如面积折算比例），需结合当地政策调整主张。

结论

农村房屋附带的院落原则上应纳入拆迁补偿范围。征收方以“未登记”或“法律无明文规定”为由拒绝补偿的，被征收人可依据公平补偿原则、最高法司法政策及地方实践，通过协商、评估异议、复议或诉讼等途径维权。建议尽早咨询专业律师，制定个案策略，确保合法权益最大化。